2022年，已经在磕磕绊绊中过去了，我们会怀念这个特殊的年份。三年过去了，我们迎来了政策的新变化，一切都在慢慢恢复。

(资料图)

房地产市场也迎来了转折：从2020年的“三道红线”到2021年初的“房地产贷款集中度”，再到2022年底的“金融16条”、救市“三支箭”，向大家昭示房地产最黑暗的日子已经过去了。

那么从北京市场看，小阳春会不会出现？是不是已经出现了？

首先：北京二手房可以看到的数据并不乐观！

最近很多媒体用1月上半月的数据对比12月上半月的数据，说北京市场火热了，这完全就是瞎说，众所周知，2022年12月大部分购房者都在发烧。

所以2023年1月份的数据对比毫无意义，需要看每一天的网签数据，特别是春节后。

如果看1月最后几天和2月初的二手房住宅网签可以基本得出结论，当下市场只是走出最低谷，远没有达到所谓的小阳春。

其次：到目前为止，北京没有任何影响全面的楼市宽松政策

2023年1月，虽然因为春节影响，但依然房地产各种政策超过65次，在2022年全年累积全国各地房地产市场调控政策超过1120次的基础上，各种救市稳楼市政策继续出台。

春节前后，市场各种房贷利率降低，税费降低等政策不断出台，各地两会密集发布稳定楼市预期的政策。

2022年全年房地产市场低迷，整体房地产市场成交量回归到2015年，成交量萎缩超过25%，在多重超预期因素影响下，房地产全面呈现出市场销售回落、多家民企债务违约、土地市场流标持续等特点，标杆房企销售全面萎缩。在此背景下，各种宽松政策优化贯穿全年，中央及地方“支持刚性和改善性住房需求”释放，年底金融 16 条政策出台，支持房企融资“三箭齐发”，房地产宽松政策越来越多，但目前看，虽然政策宽松出现，市场依然低迷。购房者入市谨慎。

2023年1月开始，各种政策延续2022年继续升级，从2023年1月5日，央行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。在1月份各种房地产利率下调政策持续发布。各地越来越多的城市首套房利率开始进入3时代。

对于北京楼市来说，当下市场需要针对二套信贷调整。特别是认房又认贷的政策作出微调。

认房又认贷的标准应该变了！

在2022年年底住建部提及过 保障住房的刚需，同时满足合理的改善性需求 ，2022年也多次提及。2021年-2022年中央及各部委多次在重要会议中提及“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”

全国住房和城乡建设工作会议亦重点强调要充分释放居民住房需求。过去多年在市场调整期间，相关内容均被多次提及，住房和城乡建设任务中提到“促居民合理住房消费。进一步鼓励普通商品住房消费，进一步搞活住房二级市场和租赁市场”；

今年各地政府工作报告中，亦对这一部分着重强调，其中四川、陕西、江苏、青海、黑龙江等地均提出“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”的相关内容。

最近2年来，已有不少城市调整公积金政策，主要涉及下调公积金贷款最低首付比例、提高公积金贷款最高额度、放宽申请认定条件等方面。另外，去年，5年期以上LPR下调，各地首套、二套房房贷利率均有下调，进一步引导合理住房需求释放。很多城市房贷利率已经进入3时代，对于北京来说最影响当下购房的政策就是二套房的认房又认贷。

可能大家都知道，我们在买房时首套房和二套房在很多方面都是不一样的，包括首付比例、贷款利率等都有一定的区别。

所谓的“认房又认贷”，就是说，如果名下有房，再买房就算二套；特别是如果名下曾经有过贷款，无论现在贷款是否还清，再进行买房都会认定为二套。这就是“认房又认贷”的执行标准。 对于很多真实改善购房者来说，卖一套房再买就算二套房，这非常不合理。

以北京为例，认房又认贷政策的确过于严格；

目前北京的购房政策为“认房又认贷”，即如名下有1套住宅或全国内的贷款记录（还清与否无关）， 再次贷款购买住宅即为二套。其商业贷款最低首付普宅为60%，非普为80%。

北京新盘目前普宅项目寥寥无几，如有符合普宅标准即会被开发商拿来做宣传“噱头”，可想而知普宅有多稀缺。 哪怕贷过10万块的房贷，在北京买房都要算作2套，首付80%。

综合来说，未来可以预期的是：

1：2023年的学区房需求会井喷，这是2017年后北京市场唯一的真正刚需。相比前几年2023年入学人数刷新历史记录。

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出现学区房的基础是就近入学，对于当下大部分买学区房的家长来说，更看重子女教育，但注意了！

3年后学区房肯定会大幅度降温，从时间看，2017年左右出生的孩子会是这一代人里面人数最多的一年，伴随他们一生的竞争也肯定最激烈！

但需要注意的是后续出现了断崖式的下调，特别是最近2年出生人口锐减7万以上。

2：楼市压抑的需求需要释放

2022年11-12月市场需求被压制。最近市场开始复苏，可以预计2023年小阳春一定比往年来得更加猛烈。

2022年楼市低迷，大量房企暴雷，影响了市场成交，2022年市场萧条。但随着各种政策的稳定，北京压抑的需求肯定会释放。

3：北京肯定会有不同力度的宽松政策

对于压抑了5年的北京房地产市场来说，房价相比上海、深圳有了明显的价差，在同类型城市明显上涨的时候，北京没有涨，所以才能在去年大部分城市下调的时候，北京出现了逆势的微涨。

下半年的下调是因为疫情的特殊原因，所以在有望出现轻微宽松政策的影响北京楼市2023年3-4月份出现一次小阳春是市场的必然，2月下半月有望就明显开始。

对于市场来说，未来几个月有望逐渐企稳，宽松政策越来越多，2023年3季度市场底部有望加快出现，但需要小阳春过早出现，使得政策不敢出现了。特别是，需要警惕最近部分中介公司开始炒作并没有的市场火热。